Retos y oportunidades en el sector inmobiliario a raíz de la pandemia por COVID-19

Las transformaciones generadas o potenciadas por la Covid-19 han permeado cada esfera de la vida: desde la rutina básica de millones de personas alrededor del mundo hasta el accionar de las compañías más influyentes del planeta. 

En ese sentido, y al adentrarse en el mercado inmobiliario, también es posible identificar cambios significativos que vale la pena abordar a la luz de lo que vendrá para este sector en los próximos años. 

Tendencias inmobiliarias: ¿cuáles surgieron y qué otras se vieron impulsadas?

Dentro del mercado inmobiliario, tan importante para el desarrollo del país, se han generado cambios profundos en todos los frentes. Para entender este nuevo panorama que la coyuntura actual presenta, se debe partir del principio básico en el que se basa toda economía de libre mercado: la ley de oferta y demanda. 

En términos generales, esta hace referencia a la relación entre la demanda de un bien en el mercado y la cantidad de este producto que es ofrecida, teniendo en cuenta su precio de venta.

Oferta

Los productos inmobiliarios se dividen en sectores y cada uno de estos se ha visto impactado, positiva o negativamente, dependiendo de sus dinámicas particulares.

La vivienda, el sector más importante en la categoría de productos inmobiliarios, se divide en tres subsectores:

• Vivienda de interés social (VIS): la afectación en esta ha sido mínima gracias a los subsidios e incentivos tributarios y de crédito que ha ofrecido el Gobierno Nacional. Debido a esto, las personas que optan por viviendas VIS han tenido mayor facilidad de compra y financiación.

Estas medidas han logrado equilibrar la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda social. Sin embargo, teniendo en cuenta que la posibilidad de pago de las personas que accedieron a estos beneficios puede verse afectada, los pagos de los créditos y los compromisos pueden verse comprometidos también.

• Vivienda no VIS: esta subcategoría ha sido la más afectada durante la pandemia. Esto se debe, principalmente, a las variaciones de los hábitos en el mercado inmobiliario ya que, en el mundo, las personas están cambiando su manera de vivir, lo que impacta también en la conformación de sus necesidades. 

En la actualidad, lo que busca la gente al momento de comprar vivienda es adquirir un espacio que les permita garantizar su salud. Por eso, lugares confinados, como los microapartamentos, no son una opción. 

Esto influye directamente en el comportamiento del mercado, pues a mayor espacio requerido, mayor será el gasto. 

• Segunda vivienda: dentro de esta subcategoría se encuentra la vivienda en sitios turísticos y la vivienda rural (fincas, parcelaciones, entre otras). Para este subsector el comportamiento ha sido positivo, pues hay desarrollos de proyectos turísticos que impactan este segmento.

¿Por qué? Principalmente porque en las grandes ciudades del mundo están cambiando las preferencias: las personas con capacidad de pago están optando por vivir en el campo, la playa o los pueblos turísticos y tener una segunda vivienda en la ciudad. 

Por su parte, el sector comercio ha sido testigo del fenómeno de la omnicanalidad, es decir, el desarrollo de diferentes canales que usan tanto empresarios como clientes para acceder a servicios como el ecommerce. 

Lo anterior ha propiciado una transformación profunda de los centros comerciales, que se diseñan como espacios comerciales y locales de entretenimiento. En el caso particular de algunas ciudades en América Latina que carecen de espacio público, como Colombia, las personas ven en estos lugares el punto predilecto para pasar su tiempo libre.

No obstante, a raíz de la pandemia, las áreas de entretenimiento tuvieron que cerrar sus puertas durante varios meses. Poco a poco se han ido habilitando estos sitios y su recuperación económica va en ascenso: a corto plazo se han visto golpeados pero a mediano y largo plazo se prevé una mejoría significativa.

Además, el fenómeno de la omnicanalidad llegó para quedarse: las ventas online, el compra y recoge y el delivery a través de empresas de última milla serán los competidores directos del local comercial e influirán en la transformación profunda de los centros comerciales.

El sector de logística, compuesto principalmente por bodegas y parques de bodegas, se ha visto favorecido positivamente. Relacionado también con el fenómeno de omnicanalidad, el uso de estos inmuebles ha sido fundamental para suplir las necesidades de almacenamiento y despacho.

Desarrollos como los parques logísticos de última milla, que son los más cercanos a los centros de recepción del consumidor final, han presenciado un crecimiento muy importante durante la coyuntura actual. Asimismo, los centros logísticos de un solo propietario, que han logrado adaptarse a las necesidades del cliente final (arrendatario) desarrollando bodegas a la medida, también presentan un comportamiento muy alentador.

Otros subsectores:

• Salud: se ha visto fortalecido fuertemente gracias al desarrollo y a la adecuación de clínicas y centros hospitalarios.

• Oficinas: si bien el año pasado no se presentó una afectación tan significativa en esta categoría, se espera que para 2021 sí suceda, debido principalmente a la popularidad que ha alcanzado el teletrabajo. 

Sin embargo, los impactos no tan favorables provocados por esta modalidad de trabajo han llevado a que las empresas empiecen a requerir mayor presencialidad. Por eso, se prevé un restablecimiento y rediseño de estos sitios: fenómenos como la flexibilidad de espacios y de contratos serán la tendencia en el corto plazo, convirtiendo este mercado en uno de arrendatarios.

Demanda

Su comportamiento es muy similar al identificado en términos de oferta. Esto se debe a que se encuentra directamente relacionada con la capacidad adquisitiva de todos los actores del mercado: empresas y personas. 

Por ejemplo, si el subsector inmobiliario de vivienda no VIS está afectado, la demanda para la compra de este inmueble también se va a ver comprometida.   

¿Hacia dónde van los desarrollos urbanos?

Edificaciones más sostenibles y menos desplazamientos serán la clave para disminuir la huella de carbono y propiciar ciudades más limpias. Para alcanzar este propósito mundial, e incluso desde antes de la pandemia, la alcaldesa de París, Anne Hidalgo, en compañía del urbanista colombo francés Carlos Moreno, dio a conocer el concepto de “ciudades de 15 minutos”.

Este modelo consiste en volver a las centralidades barriales por medio de la creación de un modelo de ciudad descentralizada, policéntrica y multiservicial, en la que las personas no deban realizar largos desplazamientos para suplir necesidades básicas como trabajar, visitar al médico, comprar víveres o asistir a un espectáculo cultural.

Gracias a esta iniciativa, diversas urbes ven con interés la adopción de este concepto en favor de la sostenibilidad. Para hacerlo, es necesario que los territorios, dentro de su planeación urbanística, vuelvan a la centralidad barrial: una ciudad no de un centro sino de muchos centros de barrio.

En un mercado de incertidumbre, como el que se vive actualmente a causa de la pandemia ocasionada por la Covid-19, es importante que sectores como el constructor sigan liderando iniciativas que permitan la recuperación económica y social a escala local.

Fuentes: Diego Restrepo, Director de Gestión Inmobiliaria del Fondo Inmobiliario Colombia.